Huurprijsberekening

Vanaf 1 januari 2008 wordt de berekening geregeld door het Sociale huurbesluit van 12 oktober 2007.

Elk jaar vraagt De Mandel inkomensgegevens van het gezin zelf op bij de Federale Overheid Financiën. Ook de gezinsgegevens  vraagt De Mandel zelf op bij de Kruispuntbank Sociale Zekerheid (KSZ).  Deze gegevens zijn nodig voor de huurprijsberekening.

Wanneer alle gegevens gekend zijn, kan de huur berekend worden:

Vanaf  2012 gebeurt de berekening helemaal volgens het nieuwe sociale huurbesluit.

Voor de berekening vertrekken we van 3 soorten gegevens:

     1. Gegevens van de huurder

  • het (geïndexeerde) inkomen
  • het aantal personen ten laste

     2. Gegevens van de woning

  • de marktwaarde
  • de minimum- en maximum huurprijs
  • de patrimoniumkorting
  • de huurlasten

    3. Gegevens van de huurovereenkomst

  • de basishuurprijs
  • de huurlasten
  • de huurwaarborg

 

1. De gegevens van de huurder

Voor de berekening vertrekken we van het totale gezinsinkomen van drie jaar geleden bedraagt. Dat inkomen moeten we indexeren. We moeten dus van alle gezinsleden de gegevens opvragen.

Van volgende personen telt het inkomen niet mee:

  • gezinsleden waarvoor kinderbijslag wordt uitbetaald
  • inwonende kinderen van 18 tot 25 jaar die de ouderlijke woning nooit verlaten hebben
  • gehandicapte gezinsleden tot in de 2e graad
  • ouders en grootouders van meer dan 65 jaar

Van ouders en grootouders die jonger dan 65 jaar zijn telt slechts de helft van het inkomen mee.

Daarnaast moeten we weten hoeveel personen ten laste er zijn, want daarvoor krijgt u ook korting.

Als 1 persoon ten laste tellen mee:

  • kinderen die gedomicilieerd zijn in de woning en die minderjarig zijn of waarvoor kinderbijslag betaald wordt
  • kinderen die niet in de woning gedomicilieerd zijn en die minderjarig zijn of waarvoor kinderbijslag wordt betaald, maar die op regelmatige basis in de woning verblijven.  Het verblijf moet met attest aangetoond worden of met een verklaring op eer ondertekend door beide ouders.
  • gehandicapten (+66 % invalide)

Als 2 personen ten laste tellen mee:

  • gehandicapte kinderen die minderjarig zijn of waarvoor kinderbijslag betaald wordt

De gezinskorting bedraagt 18 euro per persoon ten laste, en 36 euro voor een persoon ten laste met een handicap.

 

De halve korting wegens co-ouderschap is afhankelijk van de ondertekening van een verklaring door beide ouders.

2. De gegevens van de woning

Elke sociale woning heeft een marktwaarde.  De marktwaarde is de huurprijs die moet betaald worden voor een gelijkaardige woning op de private huurmarkt.  De marktwaarde is gebaseerd op de schatting door een notaris van een aantal woningen van De Mandel. De marktwaarde wordt ieder jaar op 1 januari bijgewerkt. Zij dient als basis voor de vaststelling van de basishuurprijs.

Voor elke woning wordt een minimumhuurprijs bepaald.

  • Is de marktwaarde kleiner dan of gelijk aan 261 euro? Dan is de minimumhuurprijs 116 euro.
  • Ligt de marktwaarde tussen 261 en 677 euro? Dan is de marktwaarde 115 € + (((MW-261)/(677-261)) x 116 €).
  • Is de marktwaarde hoger dan of gelijk aan 677 euro? Dan is de minimumhuurprijs 232 euro.

De patrimoniumkorting wordt eveneens voor elke woning apart berekend:

  • Is de marktwaarde van de woning kleiner dan 261euro? Dan is de patrimoniumkorting 133 euro.
  • Ligt de marktwaarde tussen 261 en 677 euro? Dan is de marktwaarde 133 x ((677 - marktwaarde)/(677-261)).
  • Is de marktwaarde hoger dan 677 euro? Dan is er geen patrimoniumkorting.

3. De gegevens van de huurovereenkomst

Bij het begin van een huurcontract wordt de basishuurprijs vastgelegd.  Deze geldt als maximale huurprijs voor deze huurovereenkomst. De basishuurprijs wordt gelijk gesteld aan de marktwaarde van die woning op dat moment. Bij elke verjaardag van het contract wordt de basishuurprijs geïndexeerd. Na negen jaar wordt de basishuurprijs terug gelijkgesteld aan de marktwaarde van de woning, op dat tijdstip.

De berekening

De huurprijs is gelijk aan 1/55e van het netto belastbaar gezinsinkomen. Van dat 1/55e worden de patrimoniumkorting en de gezinskorting afgetrokken.

We krijgen dus: 1/55 van inkomen - patrimoniumkorting - gezinskorting = "aangepaste huur".

Deze aangepaste huur wordt vervolgens begrensd:

  • Is de aangepaste huur hoger dan de basishuurprijs? Dan wordt hij verminderd tot die basishuurprijs.
  • Is de aangepaste huurprijs lager dan de minimumhuurprijs? Dan wordt hij opgetrokken tot die minimumhuurprijs.

Het resultaat noemen we de "reële huurprijs". Uiteindelijk moeten we nog de huurlasten bijtellen. Ook de andere verhuringen (vb. garage) moeten er bijgeteld worden. Het uiteindelijke resultaat is wat u betaalt.

Aangezien deze materie nogal ingewikkeld is, geven de medewerkers van de dienst Verhuring en Verkoop u graag meer uitleg. 

 

Wijzigingen in de huurprijs

De huurprijs wordt ieder jaar aangepast. Herzieningen in de loop van het jaar zijn alleen mogelijk in de volgende gevallen:

  • bij overlijden van een gezinslid van wie het inkomen in aanmerking werd genomen. Het overlijdensattest moet aan De Mandel bezorgd worden.
  • als een gezinslid van wie het inkomen in aanmerking komt, de woning verlaat. De nodige bewijsstukken moeten worden voorgelegd en de nieuwe berekening is slechts mogelijk van zodra het nieuw gezinsinkomen gekend is.
  • Bij pensionering gebeurt de aanpassing vanaf de 1° van de maand volgend op de dag dat De Mandel kennis neemt van de pensionering.  De pensioenbrief moet aan De Mandel bezorgd worden.
  • Bij geboorte van een kind wordt de korting verrekend vanaf 1 januari van het daaropvolgende kalenderjaar.
  • wanneer het inkomen gedurende 3 opeenvolgende maanden met minstens 20% is gedaald t.o.v. het geïndexeerde inkomen van het referentiejaar. Het referentiejaar is het derde jaar vooraf aan de huurprijs aanpassing.  De nodige bewijzen moeten voorgelegd worden en om de 6 maanden moet deze toestand opnieuw bewezen worden.  Wordt het voortduren van de toestand niet bewezen, dan wordt de vroegere huurprijs terug toegepast. Het is mogelijk dat de huurder geen herziening van de huurprijs kan genieten wanneer de huur al beperkt is tot de basishuur of opgetrokken naar de minimum huurprijs.
  • alle wijzigingen in de gezinssamenstelling moeten onmiddellijk worden aangegeven.
  • Alle wijzigingen in het gezinsinkomen worden best ook onmiddellijk bezorgd.

 

Wat ingeval er personen komen inwonen?

  • VOORAF aan het bijwonen brengt u De Mandel op de hoogte
  • De Mandel moet nazien of de bijwoner voldoet aan de voorwaarden om een sociale woning te huren
  • Nadat De Mandel het akkoord tot bijwonen heeft gegeven, mag de bijwoner zijn hoofdverblijfplaats in de sociale woning nemen
  • Het inkomen van de bijwoner wordt aan De Mandel bezorgd zodat de huurprijs kan aangepast worden
  • De huurder en bijwoner komen langs voor de ondertekening van een bijvoegsel aan de huurovereenkomst

Verstrengde regels eigendom voor kandidaat huurders

De regels rond eigendom voor kandidaat huurders zijn sedert 1 maart 2017 verstrengd.

lees meer...